借名买房合同的效力及其物权变动

法学论文 2020-03-06 16:3498未知xhm
摘    要: 当前,房价居高不下,有些人买房不仅仅是为了居住,更多是进行投资。国家采取了相关措施进行调控,保障基本的居住需求,提高人们的幸福感。但是,在巨大利益的诱惑下,仍有人规避法律的漏洞,出现大量借别人的名而置购房产的情况。
 
  关键词: 借名买房; 合同效力; 物权变动;
 
  1 、借名买房合同的性质
 
  在学术讨论中,借名买房行为是指借名人通过使用出名人的名义购买房屋。通过对外发生的效果,可以分为内部借名的约定的行为和外部借名的行为,这样的意义是为了区分直接借名行为和间接借名行为所产生的法律效果的不同。直接借名行为,往往由购买房屋的借名人与出名人通过内部的协议约定各自的权利义务,产生的法律的责任由借名人承担,在对外效力上是借名人直接以出名人的名义与第三人实施行为。而间接借名行为,是指虽借名人与出名人有内部的协议,但是借名人并未直接与第三人实施法律行为。总体来说,借名买房是为了达到购买房屋的目的,通过混淆自己与名义人的身份,规避法律或政策等相关对购买房屋所施加的条件。
 
  在理论中,学者达成的共识是,借名行为是债权行为,应当回归到《合同法》的调整范围。但对借名合同的性质存在争议,主要的原因是法律没有明确的规定,学界中无法达成共识。我认为在对借名买房定性时,应综合考虑借名买房行为中当事人的意愿、在履行合同时双方的过错,结合合同自由以及保护市场交易的安全私法原则,衡量所保护的法益,更加有效使用法律的保护。
 
  2、 借名买房合同的效力
 
  基于借名行为是合同性质,那么借名合同的效力理应由《合同法》第52条进行调整,但是实践中借名买房的案件中,借名的理由不同,所以应该结合具体情况分析。主要的理由可以分为这三大类:第一,规避法律、政策:(1)规避房屋限购令政策;(2)规避限贷令以及其他贷款障碍;(3)简便手续、减少税收;第二,争享特定购房优惠;第三,隐藏真实的财产信息。合同法是为了交易的高效和便捷,同时也鼓励交易,所以不应当将合同的无效做扩大解释,就借名理由的后一种而言可以认为有效,但借名理由的前两种争议就比较大。第一种理由主要的争议集中在是否是“以合法形式掩盖非法目的”;第二种理由的争议集中在“社会公共利益”的界定。
 
  对“以合法形式掩盖非法目的”有不同理解,以王利明教授为代表的隐藏行为说,认为行为人通过利用一个合法的民事行为进而掩盖一个非法的民事行为。以梁慧星教授为代表的认为是通过使用不直接违反禁止性规定的手段,在实质上实现法律所禁止内容的行为。我个人认为梁慧星教授的规避行为说更符合分析借名买房的合同效力问题。法律所禁止的内容来判断借名买房合同的效力,具有较高的操作性。这一标准在法律上有明确的标准,同时民法是私法,应当充分保障当事人的意思自治。如果借名人的目的在规避限购令买房,或规避政策购买政策房,应当不予认可。限购令和相关政策是政府结合本地发展情况临时制定的文件,从性质上看,不是由国家制定和强制性实施的,不属于法律。因此,以上的行为不具有违法性。如果借名人的目的是为了规避银行的贷款,考虑交易的安全和效率,也不应当扩大解释合同无效的适用范围。如果借名人的目的在于逃避税款,这严重损害国家的利益,根据《合同法》第52条第1款的规定,直接认定为无效。
 
 
借名买房合同的效力及其物权变动
 
 
  公共利益是指为了满足大多数人的利益,社会所必须的基本生活条件。在认定借名买房效力的重要环节就是私人利益与公共利益的均衡。为了购买经济适用房而假借他人名义的情形,充分体现二者的矛盾。从政策房的功能来看就是为了保障低收入家庭住房,是缩小贫富差距的重要手段,解决大多数住房的民生问题,若允许借名购买,则将极大损害低收入者的利益。同时,购买政策房的范围具有特定性,往往是社会的最底层,他们的利益与社会的发展密切相关。如果对他们的权利不用法律的武器进行更加有效的保护,将造成社会的不公平。为了保护社会的公共利益,对于购买经济政策房的借名合同应认定为无效。
 
  3 、不动产发生的物权变动
 
  根据《物权法》第9条,除有特殊情况下,不动产通过登记才发生物权变动。不动产登记具有公示效力、权利正确性推定效力及登记的公信力等效力。根据物权公示原则客观存在的不同,根据孙宪忠教授的观点,分为事实物权和法律物权。在借名买房中,借名人出于各种原因,为了实现购房的目的,借用别人的名义进行登记。出名人符合法律的规定根据在于不动产登记的权利正确性推定效力,进而取得房屋所有权;而根据不动产登记的公示效力,出名人所享有的所有权具有对世性,社会上所有人可基于房本的登记而相信其具有所有权。根据不动产登记的善意保护效力,善意第三人可以因为信赖登记而取得登记的不动产物权,这是法律所保护的权利。然而,根据借名买房内部协议,房屋的所有权属于借名人,借名人在事实上享有对房屋进行管理和处分等权利,出名人仅为登记名义人无任何权利。出现了法律物权和事实物权不一致的情况,登记的权利人并非真正的权利人、登记的权利与事实上的权利并不一致,借名登记的房屋法律物权与事实物权相分离。法律物权表现的是物权公示原则,具有公示、公信效力,保护的是出名人的利益。事实物权表现的是善意取得原则,保护真正权利人的利益。因此在保护的过程中需要衡量二者之间的利益,找到价值衡量标准,更加公平体现法律的权威。
 
  在司法实践中,有的法院主要依据《物权法司法解释(一)》第2条的规定,房屋的所有权直接归实际出资人,即“物权说”。有的法院认为借名行为是债权行为,不能产生物权变动的效力,不可以直接将所有权归实际出资人,即“债权说”。该学说主要通过证据的分析,如果一方的证据可以达到高度盖然性,可以依其所主张的诉求进行判决。法院在认定真正房屋所有人时,一般依据以下证据:第一,涉诉房屋产权证的登记权利人或者房屋产权证的保管人;第二,涉诉房屋的购房款以及相关的税费的支付者;第三,涉诉房屋由谁长期的支配和使用,即房屋的实际占有人;第四,房屋出卖人的证明。当然,如果出资人可就以上四项或提供更多的证据,在这些证据之间相互印证,形成完整的证明链,在不涉及违法或损害第三人利益的情况下,法院可以认定为房屋归实际出资人所有,但是不应当直接变更登记。
 
  笔者比较同意“债权说”。首先,实际出资人在购买房屋借用他人的姓名,存在着不正当的目的,根据法理的基本原理,作为理性的自然人,应当对自己的行为负责。其次,在认定房屋归实际出资人的情况下,基于现实的情况也可能无法办理变更登记的手续。如,基于逃避限购政策而借用他人的姓名所取得房屋所有权,因为国家政策无法变更登记,出资人可以选择政策取消后办理登记,也可以向实际占有人要求返回房款。最后,随着房屋价格的不断上涨,因房屋产权发生的纠纷越来越多,法院在做出判决时,不仅仅要合法,还要与双方当事人的日常经验尽可能一致,产生更好的社会效果。
 
  借名买房是当前社会中比较严重的现象。在判断借名买房合同效力往往又是个人权利与社会公共利益的价值衡量问题,需要对借名行为的对象、目的、社会效果进行综合的考虑。房屋的归属问题也可以归结为证据的问题,在坚持证据的规则的前提下,也要发挥司法机关就借名买房行为的规范和指导作用,增强裁判的可接受性。
 
  参考文献
 
  [1]冉克平.论借名实施法律行为的效果[J].法学,2014(2).
  [2]马一德.借名买房之法律适用[J].法学家,2014(6).

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