海南省城镇保障性住房核算管理情况的调研报告

会计论文 2020-04-14 09:5971未知xhm
  保障性住房是政府资产的重要组成部分,正确核算管理保障性住房对于实施新政府会计制度,编好政府综合财务报告,提升政府治理能力和管理水平具有重要意义。为配合财政部做好保障性住房政府会计准则制定工作,课题组对我省保障性住房的核算管理情况进行了调研,现汇报如下:

  一、城镇保障性住房核算管理的基本情况

  (一)我省保障性住房工程建设情况
  2008—2017年12月底,我省共开工建设各类保障性住房23.64万套,约1919万平方米;建成20.67万套,约1677.9万平方米;分配入住19.83万套,约1609.7万平方米。
  (二)我省保障性住房的类型
  目前,我省保障性住房包括公共租赁、经济适用和限价商品住房三类。
  公共租赁住房通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集房源。新建公共租赁住房由政府直接投资建设、企事业单位利用自用土地自建或开发企业等社会机构投资建设,建设用地采用划拨方式供应。
  经济适用住房由政府部门、非营利机构或者房地产开发企业出资建设,建设用地采用划拨方式供应。
  限价商品住房由以项目法人招标的方式选择的房地产开发企业出资建设,以基准地价为低价挂牌出让建设用地。
  经济适用房和限价商品房产权不属于政府,根据省住房和城乡建设厅等部门《关于进一步完善我省住房保障和供应体系的意见》(琼建房[2018]80号),今后经济适用房和限价商品房将逐步并轨至共有产权住房。
  (三)我省保障性住房管理情况
  1. 行政管理。
  省政府对本省保障性住房建设、管理工作负总责,并对各市、县人民政府实施目标责任制管理。省住房和城乡建设厅负责编制和公布全省保障性住房建设规划,并会同发改、国土、财政等部门,按照各自职责,指导和监督全省保障性住房建设、管理工作。市、县人民政府负责做好本辖区范围内保障性住房的建设和管理工作。
  2. 项目建设管理。
  项目建设由各市县根据国家和省下达的年度城镇保障性安居工程建设计划建设,建设方式包括集中建设、分散建设和配建。
  政府集中建设项目的建设单位主要为政府部门(住房和城乡建设局或住房保障与房产管理局)、国有企业(城建、城投)。建设单位按有关法律法规组织开展保障性住房的规划、设计、招标、建设等工作,待工程完工后将保障性住房移交给政府指定的运营管理部门管理。
  各企事业单位利用自有土地分散建设的项目,其建设和运营管理部门为各单位。
  配建项目由政府回购房源,运营管理由政府指定单位或机构负责。
  3. 项目运营管理。
  政府投资公共租赁住房的后续运营管理主要由各市县住房和城乡建设局、住房保障与房产管理局或住房保障中心负责,包括物业管理、住房维护维修、租金收缴等。管理部门可委托专业服务企业管理,物业管理费由承租人负担。政府投资建设的公共租赁住房的租金收入,按照政府非税收入管理的规定缴入同级国库,实行收支两条线管理,可用于公共租赁住房的建设、管理和维修等。企事业单位、开发企业等社会机构建设的公共租赁住房租金收入由建设单位自行管理。
  经济适用住房和限价商品房小区管理按普通商品住房管理模式进行。

  二、城镇保障性住房核算管理工作存在的问题

  (一)保障性住房的政府会计确认主体不明确
  财政部尚未制定关于保障性住房的政府会计准则。我省相关规定也只明确了保障性住房的投资建设主体,没有明确会计账务接收主体,导致许多保障性住房的会计账册仍然由项目建设单位持有,出现账、管分离的情况。如,《海南省保障性住房管理暂行办法》(琼府[2010]66号)第十七条规定,对保障性住房配套市政基础设施和公共服务设施,应当明确市、县人民政府与开发建设单位的相关责任。对新建保障性住房项目,应当按照责任划分明确投资建设主体,使配套设施与项目主体工程同时开工或者提前开工建设,并保证与主体工程一同竣工交付使用,为居民生活提供方便。第三十条规定,省住房和城乡建设行政主管部门应当建立全省统一的个人住房信息系统和住房保障信息管理系统。市、县住房保障主管部门应当运用计算机等现代化手段对保障性住房数据进行统计、分析,建立相应的电子档案,并及时更新保障性住房管理系统的有关数据,健全保障性住房档案检索体系,做好档案的录入、保管、利用、移出等情况的详细记录,并按相关要求及时将有关数据上报省住房和城乡建设行政主管部门汇总。
  (二)部分保障性住房的初始计量存在困难
  代建制下的保障性住房项目,许多项目承接主体工程已完成并投入使用,却因为各种原因无法进行竣工决算,如海口市的保障性住房基本上都没有办理竣工决算手续,导致工程项目尾款无法及时结清,资产初始入账成本难以确定,这部分资产仍游离于政府部门的大账之外。
  (三)修缮支出资本化、费用化边界模糊
  长期以来,如何准确区分资本化和费用化的固定资产修缮支出是困扰会计人员的一大难题,各种准则和制度也未规定明确的量化标准,如《政府会计准则第3号———固定资产》没有明确哪些修缮支出必须进行资本化,只在第十条笼统规定“在原有固定资产基础上进行改建、扩建、修缮后的固定资产,其成本按照原固定资产账面价值加上改建、扩建、修缮发生的支出,再扣除固定资产被替换部分的账面价值后的金额确定”,因规定不细导致实务操作中会计人员难以有效判断哪些修缮支出属于费用,哪些应当计入保障性住房成本。

  三、城镇保障性住房核算管理工作改进建议

  (一)明确保障性住房的政府会计确认主体
  及时出台关于保障性住房的政府会计具体准则,在此之前参照《政府会计准则第5号———公共基础设施》,由对保障性住房负有管理维护职责的政府会计主体对保障性住房予以确认。其中,建设项目业主对保障性住房负有运营管理职责的应将项目业主作为确认主体;建设项目业主如将运营管理职责移交下属或其他运营管理单位的,应同时将账务移交,由运营管理该资产的政府会计主体予以确认,确保确认主体与资产运营管理权相统一。
  (二)明确保障性住房初始入账成本的计量方法
  对于已交付使用但尚未办理竣工决算手续的保障性住房的初始入账成本,建议参照《政府会计准则第3号———固定资产》第十条关于“已交付使用但尚未办理竣工决算手续的固定资产,应当按照估计价值入账,待办理竣工决算后再按实际成本调整原来的暂估价值”的有关规定,按照估计价值将保障性住房入账,待办理竣工决算后再按实际成本进行账务调整,确保账实相符。
  (三)明确修缮支出资本化标准
  海南省政府2014年出台的《关于规范政府投资项目管理的规定》第十八条第二款规定,项目概算总投资实行静态控制,动态管理。动态概算总投资不得超过已批准的可行性研究报告的项目动态总投资的10%,否则该可行性研究报告应当重新报批。因此可认定若相关支出金额超出原有金额的10%即可确定为项目建设成本产生重大变化。借鉴上述规定,可明确保障性住房修缮支出资本化的条件为修缮支出达到相关保障性住房账面余额的10%以上。




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